Tours Virtuales Inmobiliarias (Parte 01)

Los tours virtuales interactivos en el sector inmobiliario existen desde hace años, teniendo más presencia desde el 2016 aproximadamente cuando el “abaratamiento” de esta tecnología permitió que más usuarios pudiesen acceder a ella.

Son muchas las plataformas, cámaras 360⁰, softwares y otros factores que van apareciendo continuamente. Algunas no se adaptan a esta vorágine y desaparecen rápidamente. Otras si lo hacen y van creciendo al mismo ritmo que evoluciona el mercado.

Hablar de todas las opciones disponibles en un solo post resulta casi imposible. Por ese motivo en este post y en otros futuros analizaré todo aquello que lleva años en el mercado y que ha demostrado saber adaptarse y evolucionar.

Pero primero quiero aclarar ciertos conceptos y aspectos relacionados con los tours virtuales. Seguro que hablo de cosas que conoces de sobra pero mi intención es ayudar a cualquier usuario a tomar la decisión correcta y a apostar por el sistema que mejor se adapta a sus necesidades.

En este primer post dejaré claro esos conceptos y analizaré las tres plataformas de tours virtuales más conocidas y utilizadas en España: Floorfy, Realisti.co y Matterport. Para en próximos post ir descubriendo otras opciones. ¿Estás listo? Pues empecemos.

 

¿Qué es un tour virtual?

De una manera muy resumida podemos decir que un tour virtual es una tecnología que nos permite visitar una propiedad en cualquier momento y desde cualquier lugar obteniendo una visión más amplia y más real del inmueble.

 

 

Ventajas de realizar un tour virtual

  • Casas abiertas 24 horas los 365 días al año.
  • Visibles desde cualquier lugar y con cualquier dispositivo con acceso a internet (ordenador, tablet, móvil)
  • Generan confianza en el cliente al poder visitar la casa tantas veces como quiera, observando hasta el más mínimo detalle y pudiendo pasar en ella todo el tiempo que necesite de una forma tranquila y pausada.
  • Ahorran tiempo y dinero al permitir a un agente inmobiliario poder mostrar una o varias casas a un potencial cliente sin necesidad de moverse de la oficina.
  • Reducen las molestias e interrupciones al propietario de la casa que no se verá obligado a ordenar y limpiar esta cada vez que haya una visita. La casa “online” siempre estará lista y solo será necesario adecentarla cuando se realicen visitas de manera física con clientes que están realmente interesados, eliminado las visitas físicas de clientes que solo buscan descartar opciones.
  • Permiten a la agencia inmobiliaria dar un servicio exclusivo y tomar ventaja respecto las otras inmobiliarias, siendo una muy buena herramienta para captar viviendas en exclusiva.

 

¿Cómo realizar un tour virtual?

Llegados a este punto, y si estamos convencidos de que un tour virtual es una herramienta a implantar en nuestra manera de trabajar, es importante conocer todas las posibilidades que existen en el mercado para poder escoger aquella que mejor se adapta a nuestras necesidades y exigencias.

Existen diferentes tecnologías que necesitan diferentes cámaras y que funcionan con softwares diferentes. Más adelante iremos viendo más opciones pero haciendo un resumen muy, muy resumido podemos decir que para realizar un tour virtual necesitamos dos cosas:

  • Una cámara que nos permita obtener fotografías en 360⁰
  • Un software, aplicación o web especializada que procese esas fotografías y cree el tour virtual.

Cámaras 360⁰

Las imágenes 360⁰ no tienen nada de especial. Simplemente son una imagen como cualquier otra (normalmente en formato JPG), con la característica de que envuelven todo el entorno pudiendo dar la vuelta completa por los lados y por arriba.

Este tipo de imágenes se pueden obtener de dos maneras diferentes:

Con una cámara réflex.

Aunque se obtiene un resultado espectacular y tenemos un control absoluto sobre la edición de la fotografía, este modo de captura está descartado por su complejidad (se necesitan conocimientos avanzados de fotografía) y porque la inversión en la cámara y accesorios es elevada.

Con una cámara 360⁰ automática

Son cámaras compactas de reducido tamaño que disparan en modo automático. Algo genial para conseguir imágenes 360⁰ de manera rápida y sencilla pero que nos limita mucho en la posterior edición de las fotografías.

En el mercado hay un sinfín de cámaras 360⁰ y cada vez van apareciendo más. Existen varios modelos con un rango de precios variado. Desde aquellas destinadas a un consumidor inicial-medio con un coste entre los 200 y 500 € hasta aquellas destinadas a un perfil más profesional que llegan a costar miles de euros. Por desgracia para el sector inmobiliario, muchas plataformas están ideadas para funcionar con las cámaras 360⁰ de nivel bajo y eso se nota mucho en la calidad.

Como opinión personal y siendo muy generoso, la calidad de las fotografías que obtenemos con estas cámaras 360⁰ automáticas alcanza el aprobado pero de una manera muy ajustada. Incluso en ciertas condiciones de luz la fotografía obtenida es de una calidad insuficiente por no decir mediocre quedando en calidad a años luz de las imágenes 360⁰ que obtenemos con una cámara réflex convencional.

Pero en este post me quiero adaptar a la realidad existente en el sector de los tours virtuales para inmobiliarias, y a día de hoy dos son las cámaras 360⁰ automáticas que destacan sobre el resto por su facilidad de uso y precio. Son la Insta 360 ONE X y la Ricoh Theta

Ricoh e Insta360 se han posicionado como líderes en este tipo de producto y todo parece indicar que será así durante los próximos años, por lo que estamos apostando por una tecnología fiable. En calidad fotográfica las dos cámaras van a la par, pero si estamos interesados en realizar también videos 360⁰, la Insta360 X One va un poco por delante por delante. Puedes ver una comparativa de estas cámaras desde este enlace.

 

Software y Aplicaciones

Si a pesar de la gran existencia de cámaras hemos podido reducir la elección entre dos, a la hora de escoger el modo en el que vamos a convertir esas fotografías 360⁰ en un tour virtual la decisión se hace más complicada.

Por ese motivo vamos a detallar y valorar las diferentes opciones que existen para conseguir un tour virtual empezando desde cero. Analizando para todas las mismas características y sacando unas conclusiones que seguro que os serán muy útiles.

Las características a evaluar serán las siguientes:

Captura y subida de las fotografías 360⁰

  • Que cámaras podemos utilizar y calidad de las fotografías 360⁰ que obtenemos.
  • Grado de dificultad y tiempo que requiere obtener la fotografías 360⁰ que necesitamos.
  • Facilidad de subir las imágenes al servidor

Edición y aspecto visual del tour:

  • Dificultad a la hora de crear el tour virtual y curva de aprendizaje necesaria.
  • Qué tipo de información podemos añadir mediante los llamados “puntos calientes” o hotspots
  • Aspecto gráfico y visual general del tour y que posibilidades nos ofrece para personalizar el mismo.

Desplazamiento por el tour virtual:

  • Sensación de inmersión y transición entre imágenes.

Extras:

  • Que extras y particularidades ofrecen que los hacen únicos.

Inversión inicial y cuotas:

  • Inversión inicial necesaria.
  • Cuotas mensuales de mantenimiento.

Alojamiento y propiedad del tour:

  • En que servidores se aloja el tour virtual
  • Nivel de control de la propiedad del tour
  • Situación de los tours si nos damos de baja de los servicios de pago

Conclusión:

A modo de conclusión, daremos nuestra opinión personal, valorando sobre a qué perfil de usuario mejor se adapta o para que tipo de propiedad es aconsejable.

Con todo esto claro, entramos en materia y empezamos a evaluar las opciones más populares que encontramos a día de hoy.

 

Floorfy

 

 

Es una herramienta ideada por una startup española pensada exclusivamente para el sector inmobiliario. Tiene bastantes funcionalidades que la hacen muy versátil. Su manera de funcionar es sencilla y está pensada para que cualquier persona pueda realizar un tour virtual.

 

Captura de las fotografías 360⁰ y edición del tour:

Utilizaremos cualquier cámara 360⁰ que nos permita obtener estas imágenes de manera automática. El proceso de fotografiar es sencillo: ponemos la cámara sobre un trípode y tomamos la fotografía asegurándonos de no aparecer nosotros en la escena. Para ello dispararemos en modo remoto mediante la aplicación del móvil o con la opción del temporizador.

Esta acción la realizaremos en todas aquellas estancias que queramos fotografiar. Es un proceso muy sencillo que no llevará más de dos minutos por foto.

Las imágenes se suben al servidor mediante la aplicación del móvil o con la aplicación web que utilizamos para editar el tour.

La calidad de las imágenes irá en función de la cámara utilizada. Si es una compacta que realiza las imágenes 360⁰ de manera automática, esta será de una calidad media aunque cumplirá perfectamente la función de mostrar la estancia por completo.

 

Edición y aspecto visual del tour:

Conectar las fotografías y personalizar el recorrido es muy sencillo. En pocas horas se puede controlar el programa y sacarle el máximo rendimiento.

Al tour virtual, y mediante hotspots, se le pueden añadir fotografías, textos o enlaces multimedia que dan más interactividad a la visita virtual.

En el aspecto gráfico este editor es donde más flojea. Unos iconos muy simples y una tipografía poco moderna lo convierten en un tour poco atractivo visualmente. Además la posibilidad de personalizar el tour virtual (elección de colores, iconos, etc.) es muy limitada

 

Desplazamiento por el tour virtual:

Como hemos podido ver en el ejemplo de arriba, el desplazamiento por dentro del tour virtual tampoco es su punto fuerte. Pasas de una estancia a otra de manera directa, con una transición directa no pudiendo ver las zonas y detalles que podrías encontrarte por el camino.

Es muy fácil de entender esto que intento valorar. Es como si fueras a ver una casa y entre una estancia y otra el agente inmobiliario te pusiese una máscara para que no vieses nada. ¿Te parecería lógico?

 

Extras:

Un punto muy fuerte que tiene Floorfy es que permite visitas remotas conectando al mismo tiempo al agente inmobiliario y el comprador mientras visitan la propiedad.  También permite añadir un plano 2D que ayuda a ubicarte en la vivienda

Aparte de eso, dispone de las mismas funciones básicas que tienen la mayoría de los editores: estadísticas de visitas, compatibilidad con la mayoría de portales inmobiliarios, etc.

 

Inversión inicial y cuotas:

No es necesaria una inversión inicial considerable para empezar. Simplemente adquirir una cámara 360⁰ si no la tenemos. De todos modos, Floorfy tiene una promoción para nuevos usuarios en la cual te facilitan ellos la cámara en unas condiciones determinadas

Tienen diferentes planes de suscripción y además te permiten probar la aplicación de manera gratuita durante 14 días.

 

Alojamiento y propiedad del tour:

El tour virtual siempre estará hospedado en los servidores de Floorfy. Ellos te facilitarán un enlace (iframe) para que insertes el tour donde consideres igual que harías con un vídeo de Youtube. Por tanto es un proceso muy sencillo.

Esto que por un lado es positivo porque los tours virtuales no ocuparan espacio en tu servidor, por otro es una desventaja ya que no se estará generando tráfico en tu página web

Respecto la propiedad del tour pues es muy sencillo. El tour virtual es propiedad de Floorfy. En el momento en el que dejamos de pagar la suscripción mensual los tours virtuales no estarán disponibles.

 

Conclusión:

Floorfy es una buena opción para iniciarse en el campo de los tours virtuales. Muy recomendable por su facilidad de uso y porque no es necesaria una inversión importante para empezar. Ideal para esos agentes inmobiliarios que quieren controlarlo todo y no depender de profesionales externos y también para los cuales la calidad del producto no es lo más importante.

Perfecto para inmobiliarias donde su mayor nicho de mercado son propiedades de un coste no superior a 150.000 €. Apartamentos de segunda residencia, pisos, etc.

En cambio si buscas un mínimo de calidad y te preocupa el aspecto visual del tour y de las fotografías esta no es tu mejor opción. Tampoco si la mayoría de tus propiedades tienen un coste mayor de 180.000 €. Para estos casos hay opciones más aconsejables.

 

Realistico

 

Como podemos ver cuando entramos en su página web, Realisti.co es un servicio exclusivo para agentes inmobiliarios y profesionales del sector que permite la rápida creación, con plena autonomía, de tours virtuales 360º para cualquier tipo de inmueble.

 

 

Captura de las fotografías 360⁰ y edición del tour:

Funciona exactamente igual que Floorfy. Con una cámara 360⁰ obtenemos las imágenes  de las diferentes estancias y las subimos al servidor de Realisti.co mediante la aplicación del móvil o con la aplicación web que utilizaremos para editar el tour.

La calidad de las imágenes, como hemos comentado anteriormente, irá en función de la cámara utilizada aunque esta aplicación no permite trabajar con cualquier cámara. En su página web recomiendan cámaras 360º de gama media-baja: Ricoh Theta, Samsung Gear, etc.

 

Edición y aspecto visual del tour:

Por desgracia no hemos podido probar el editor de Realisti.co. Solicitamos una prueba pero nos respondieron que solo aceptaban a agentes inmobiliarios. Una lástima. Siempre he pensado que no hay mejor manera de dar a conocer tu producto que facilitando el acceso a él. Tampoco es fácil encontrar tours virtuales a modo de ejemplo para poder valorar su aspecto gráfico. Nos tenemos que fiar de dos cvídeos editados por ellos mismos y poco más.

De todas maneras, por lo que veo en su web, parece ser que conectar las fotografías y crear el recorrido es tarea sencilla apta para cualquier usuario.

En el aspecto gráfico al mismo nivel que Floorfy pero ligeramente mejorado. El interfaz es más limpio y las ventanas emergentes con información son de un diseño más actualizado. También podemos añadir interactividad al tour mediante hotspots que nos permiten añadir elementos multimedia como texto, fotos, vídeos, etc.

 

Desplazamiento por el tour virtual:

Ocurre lo mismo que en Floorfy, transición directa entre estancias sin poder ver el “camino” que las comunica. En mi opinión no se logra la sensación de inmersión que uno busca en este tipo de experiencias

 

Extras:

No hemos visto en Realisti.co ninguna característica que lo diferencia sobre el resto de aplicaciones de la misma gama. Dispone de las mismas funciones básicas que tienen la mayoría de los editores: estadísticas de visitas, compatible con la mayoría de portales inmobiliarios, etc.

 

Inversión inicial y cuotas:

No es necesaria una inversión inicial considerable para iniciarse. Simplemente adquirir una cámara 360⁰ si no la tenemos. Al igual que ocurre con otras marcas, tiene una promoción para nuevos usuarios en la cual te facilitan ellos la cámara en unas condiciones determinadas.

 

Alojamiento y propiedad del tour:

El tour virtual siempre estará hospedado en los servidores de Realisti.co con las ventajas e inconvenientes que eso supone y que hemos comentado anteriormente. La más importante es que el tour virtual siempre será de propiedad de Realisti.co y que en el momento en el que dejamos de pagar la suscripción mensual los tours virtuales no estarán disponibles.

 

Conclusión:

Realisti.co está a la misma altura que Floorfy. En mi opinión incluso un poco por encima. Sus planes de suscripción son ligeramente más económicos y el aspecto visual del tour es más atractivo.

Recomendado para principiantes y para aquellos que quieren fotografiar y editar el tour sin necesidad de fotógrafos externos para así controlar todo el proceso. También para inmobiliarias en donde su mayor nicho de mercado son propiedades de un coste no superior a 150.000 €: apartamentos de segunda residencia, pisos, etc.

Para agentes inmobiliarios que consideran importante la calidad y para propiedades de más valor, consideramos que esta herramienta, aunque cumple con lo básico, se queda corta y más comparada con otras opciones que existen en el mercado.

 

Matterport

 

 

Sin duda alguna el mejor tour virtual existente a día de hoy para el sector inmobiliario pero por desgracia también el que mayor inversión requiere.

Matterport es una tecnología americana que te permite capturar el espacio en 3D. ¿Qué significa eso? Pues que realmente no estás fotografiando el espacio, más bien lo estás escaneando con todas las ventajas que eso conlleva y que iremos detallado más adelante.

 

Captura de las fotografías 360⁰ y edición del tour:

Para capturar la propiedad hay que utilizar la cámara 3D de Matterport si o si. Utilizar otra cámara o método es tirar el dinero. Desde hace un tiempo, y en su intento de atraer más clientes, Matterport está abriendo su aplicación a usuarios que no tienen la cámara 3D permitiéndoles utilizar las cámaras 360⁰ comentadas anteriormente e incluso un iphone o ipad. La calidad que se obtiene con estos métodos no tiene nada que ver y funciones tan interesantes como obtener medidas del lugar o obtener el plano 2D no son posibles. Por lo tanto tenlo claro: si quieres Matterport que sea con su Cámara 3D. Olvídate de utilizar otras cámaras.

El escaneado de la propiedad se hace realizando una captura cada metro y medio aproximadamente. Captura a captura se va generando el espacio pudiendo ver la evolución a través del Ipad. Para hacerte una idea para capturar una vivienda de unos 150 m2 se tarda 1 hora más o menos.

Subir el espacio escaneado a la plataforma se realiza de manera sencilla mediante la aplicación del Ipad y la unión de los diferentes puntos de escaneo (lo que se conoce como alineamiento), así como el postproceso de las imágenes se realiza de forma automática, tardando el proceso menos de 24 horas.

Ese postproceso automático, que suele ser bastante bueno, nos presenta un inconveniente y no es pequeño. Si en la casa existe un problema (por ejemplo humedades, una pared descorchada, etc.) este aparecerá en el tour. No se podrá borrar ni disimular. En esta tecnología en el resultado final se ve lo que existe sea bueno o no tan bueno.

 

Edición y aspecto visual del tour:

Con el espacio ya en los servidores de Matterport, la edición del tour se realiza mediante una aplicación online. Es fácil de utilizar siendo muy sencilla su curva de aprendizaje. En esa aplicación se pueden añadir hotspots con elementos multimedia (textos, fotos, videos, etc.), se pueden obtener  imágenes 2D y otras funciones más.

En el aspecto gráfico el tour virtual es atractivo pero muy poco customizable. No es posible añadir el logo de la empresa, una marca de agua o algún elemento que personalice el tour. Y por el precio que cuesta es algo a mejorar.

 

Desplazamiento por el tour virtual:

Uno de sus puntos fuertes y que lo diferencia respecto el resto de tours virtuales es el modo en el que te desplazas por él. Su navegación es muy agradable y con transiciones suaves. Además su método de captura permite que no haya rincón de la propiedad que no se pueda visualizar (a no ser que lo ocultemos a posta).

La sensación de inmersión es tan real que el eslogan de Matterport cobra todo su significado: “tan real que te sentirás como si estuvieses allí mismo”

 

Extras:

Aquí Matterport vuelve a asentar un golpe duro a sus competidores. Su sistema de captura 3D permite obtener algo que para mí es vital a la hora de aportar información al posible comprador: un plano 2D de la vivienda.

Con un plano, el comprador imagina cómo organizar la casa. Si esta necesita reforma que posibilidades tiene, si los muebles que tiene le caben en la nueva casa, etc. Con un plano logramos que el cliente comience a fantasear y a verse viviendo allí, y eso es estar lo más cerca posible de que tome la decisión de comprar esa casa.

Otro extra importante es que visitando el tour virtual podemos obtener medidas de lo que consideremos importante: una pared, una encimera, un armario, etc. Todo eso visitando el tour, sin necesidad de nada extra.

Y por último la famosa “casa de muñecas” o “dollhouse view”. Esta manera de ver una vivienda deja atónito a cualquiera y aunque los competidores han intentado “copiar” esta característica solo el método de captura 3D de Matterport permite hacerlo con un nivel de calidad excepcional.

Estas tres funciones dejan a Matterport  a años luz de sus competidores, pero como verás a continuación no es oro todo lo que reluce.

 

Inversión inicial y cuotas:

Seguro que a estas alturas estás convencido de que este es tu tour ¿No? Pues espera, porque ahora toca hablar de la inversión requerida y las cuotas para mantener estos tours y aquí es donde Matterport pierde muchos puntos.

Para empezar necesitas la cámara 3D. El precio va variando en función de las ofertas que lanza Matterport pero el precio suele oscilar entre los 2900 y los 3200 € sin IVA. A esto hay que añadir un trípode de gama media de unos 200 € y un Ipad Pro de unos 1200 € mínimo porque cuanto mejor sea el Ipad menos problemas vas a tener cuando estés escaneando.

Esto para empezar porque después vienen las cuotas mensuales que puedes ver aquí detalladas:

Como puedes ver son cuotas excesivas por el número de tours virtuales que están activos. Además Matterport tiene la mala costumbre de cambiar las reglas del juego (entendiendo esto por cuotas y condiciones) de una manera bastante habitual y eso provoca desconfianza.

Alojamiento y propiedad del tour:

Al igual que ocurre en Floorfy y Realisti.co, el tour virtual siempre estará hospedado en los servidores de Matterport. Ellos te facilitarán un enlace (iframe) para que insertes y compartas el tour virtual con el inconveniente de que en el momento que dejes de pagar la cuota mensual los tours dejarán de estar activos.

Una posibilidad es contratar este servicio a un profesional externo. Matterport tiene unos fotografos homologados (entre los que se encuentra VirtualPort360) que ofrecen este servicio a un coste aproximado de 160-200 € por tour vitual. Con esta opción te olvidas de realizar la inversión y de cuotas de mantenimiento.

 

Conclusión:

Lo dicho anteriormente, Matterport es lo mejor pero también lo más caro. Recomendable para las inmobiliarias que anteponen la calidad por encima de otros aspectos (por ejemplo el económico)

También se recomienda si tu objetivo es utilizar los tours virtuales para realizar visitas online y quieres tener la seguridad de que la experiencia que va a obtener el cliente va a ser satisfactoria.

Opción ideal para aquellas inmobiliarias cuyo nicho de mercado son las viviendas de gama media – alta o las villas de lujo. Aunque tienes que tener en cuenta que las casas que vayas a escanear tienen que estar en buenas condiciones y sin desperfectos porque en esta tecnología aparece todo: lo bueno y lo no tan bueno.

No está recomendada para aquellas inmobiliarias que no van a situar el tour virtual como principal herramienta de marketing y que no le van a dar excesivo protagonismo. Tampoco para aquellas que nunca han utilizado los tours virtuales y desconocen cómo van a encajar en su día a día y manera de trabajar.

Mi consejo es que si quieres apostar por Matterport, antes de realizar esta considerable inversión contrates este servicio a un profesional externo para ver cómo encaja este producto en tu empresa y la aceptación por parte de tus clientes. Una vez tengas unos 10 o 15 tours, puedes sacar conclusiones y valorar si te merece la pena realizar invertir en esta tecnología.

 

Valoración final

Buscas una inversión inicial reducida: Floorfy y Realisti.co

¿Quieres obtener las imágenes 360⁰ de una manera rápida y sencilla? Floorfy / Realisti.co

¿Quieres controlar todo el proceso y no dispones de mucho tiempo? Floorfy / Realisti.co

¿Quieres introducirte en el mundo de los tours virtuales poco a poco porque no estás convencido de utilizar esta herramienta en tu día a día? Floorfy / Realisti.co

¿Quieres tener la posibilidad de obtener los planos 2D de la vivienda? Matterport

¿Antepones calidad a cantidad? Matterport

¿Te preocupa la sensación de inmersión y que la experiencia de navegación sea agradable? Matterport

Y la pregunta más importante:

¿Consideras que el tour virtual es una herramienta indispensable y que es un producto con el cual te ves trabajando ahora y en los próximos años? Matterport

 

 

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